Decizia nr. 130/2007
referitoare la excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 18 și art. 21 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe
prezumat în vigoare
Legături cu alte acte
Ce face acest act
Constată neconstituționalitatea unor prevederi din 1
- OUG nr. 40/1999 8 aprilie 1999 (prevederi anume) privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locui…
Ioan Vida - președinte
Nicolae Cochinescu - judecător
Aspazia Cojocaru - judecător
Acsinte Gaspar - judecător
Kozsokar Gabor - judecător
Petre Ninosu - judecător
Ion Predescu - judecător
Tudorel Toader - judecător
Ion Tiucă - procuror
Irina Loredana Gulie - magistrat-asistent
Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 18 și
art. 21 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999
privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului București Secția a V-a civilă.
La apelul nominal răspunde partea Ilie Conceatu, prin avocat, cu delegație la dosar. Lipsesc cealaltă parte și autorul excepției, față de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.
Curtea dispune a se face apelul și în Dosarul nr. 2.157D/2006. Excepția de neconstituționalitate a fost ridicată de Ileana Ruxandra Pescărașu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al Tribunalului București - Secția a V-a civilă.
Răspunde autoarea excepției, prin avocat, cu delegație la dosar, lipsind celelalte părți, față de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.
Magistratul-asistent arată că părțile Alexandru Bițineanu și Stelica Bițineanu au depus la dosar o cerere prin care solicită amânarea judecării cauzei în vederea pregătirii apărării.
Reprezentantul autoarei excepției se opune admiterii cererii.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a cererii.
Curtea, deliberând, respinge cererea de amânare.
Având în vedere că excepția de neconstituționalitate ce face obiectul dosarelor nr. 2.157D/2006 și nr. 2.079D/2006 are același conținut, Curtea pune în discuție, din oficiu, problema conexării cauzelor.
Părțile prezente și reprezentantul Ministerului Public sunt de acord cu măsura conexării dosarelor.
Curtea, în temeiul
art. 53 alin. (5) din Legea nr. 47/1992
privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, dispune conexarea Dosarului nr. 2.157D/2006 la Dosarul nr. 2.079D/2006, care a fost primul înregistrat.
Cauza fiind în stare de judecată, președintele acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul părții Ilie Conceatu solicită respingerea excepției de neconstituționalitate. În acest sens, arată că măsurile instituite prin textele de lege reprezintă consacrarea legală a obligațiilor constituționale ale statului de a asigura un nivel de trai decent și de a crea condițiile necesare pentru creșterea calității vieții, instituite prin dispozițiile art. 47 alin. (1) și ale art. 135 alin. (2) lit. f) din Legea fundamentală. În acest sens sunt și dispozițiile art. 25 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, potrivit cărora dreptul la un nivel de trai corespunzător cuprinde și dreptul la locuință, precum și cele cuprinse în art. 11 din Pactul internațional cu privire la drepturile economice, sociale și culturale. Se mai arată că legiuitorul este îndreptățit să stabilească conținutul și limitele dreptului de proprietate, astfel încât să realizeze un echilibru între interesele proprietarilor și ale chiriașilor, așa cum a procedat și în normele legale supuse controlului.
Reprezentantul autoarei excepției Ileana Ruxandra Pescărașu susține neconstituționalitatea prevederilor
art. 18 alin. (1), (2) și (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999
privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, arătând, în esență, că instituirea dreptului de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței încalcă dreptul de dispoziție al proprietarului, precum și caracterul constituțional de economie de piață al economiei României. Se mai precizează că prin reglementarea legală criticată proprietarul apartamentului este obligat în mod abuziv să realizeze protecția socială a chiriașului, ceea ce contravine dispozițiilor constituționale și internaționale privind protecția proprietății.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate ca neîntemeiată, arătând că textele de lege criticate nu încalcă dreptul de dispoziție al proprietarului, deoarece dreptul de preemțiune al chiriașului este reglementat pentru situația în care un terț oferă un preț egal sau inferior celui oferit de chiriaș.
CURTEA,
având în vedere actele și lucrările dosarelor, constată următoarele:
Prin încheierile din 17 ianuarie 2006 și din 13 iunie 2006, pronunțate în dosarele nr 24.384/3/2005 (3.607/2005) și nr. 2.946/3/2006, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 18 și
art. 21 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999
privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe și ale art. 18 alin. (1), (2) și (3) din același act normativ.
Excepția a fost ridicată de Romeo Gigi Ispas și de Ileana Ruxandra Pescărașu în cauze având ca obiect anularea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil-construcție încheiat cu încălcarea dreptului de preemțiune al chiriașului.
În motivarea excepției de neconstituționalitate, se susține că textele de lege criticate, potrivit cărora chiriașul are un drept de preemțiune la cumpărarea locuinței, încalcă dreptul de dispoziție al proprietarului, ca atribut esențial al dreptului de proprietate. Se arată că prelungirea contractului de închiriere cu un an, prin simpla manifestare de voință a chiriașului, în sensul notificării proprietarului a intenției de a cumpăra locuința, reprezintă o limitare excesivă a posibilității titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul său și este de natură a crea inechități sociale, prin favorizarea nejustificată a chiriașilor de către legiuitor, pe de o parte, și, pe de altă parte, prin lipsirea proprietarilor de fructele civile ale proprietății, diminuate prin efectul prevederii legale criticate.
Exprimându-și opinia asupra excepției de neconstituționalitate invocate în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005), Tribunalul București - Secția a V-a civilă apreciază că textele de lege criticate contravin dispozițiilor constituționale invocate, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemțiune al chiriașului se aduce atingere dreptului de dispoziție al proprietarului.
Cu privire la excepția de neconstituționalitate invocată în Dosarul nr. 2.946/3/2006, Tribunalul București - Secția a V-a civilă opinează că aceasta este neîntemeiată, deoarece prin modul de reglementare a dreptului de preemțiune al chiriașului este ocrotit în mod egal dreptul de proprietate, în condițiile legii.
Potrivit
art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierile de sesizare au fost comunicate președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate ridicate.
Guvernul apreciază că excepția este neîntemeiată. În acest sens, arată că instituirea dreptului de preemțiune reprezintă o normă de protecție a chiriașului față de un eventual comportament abuziv al proprietarului, în sensul vânzării locuinței înainte de expirarea termenului de închiriere, la un preț egal sau cel puțin inferior celui oferit de chiriaș, și nu este de natură a limita dreptul de proprietate privată.
Avocatul Poporului consideră că prevederile legale criticate sunt constituționale. În acest sens, arată, în esență, că textele de lege criticate nu aduc atingere dreptului de proprietate privată al proprietarului locuinței și nu se referă la restrângerea exercițiului unor drepturi sau libertăți fundamentale, deoarece acesta poate să se bucure pe deplin de toate atributele acestui drept, la expirarea contractului de închiriere.
Președinții celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere.
CURTEA,
examinând încheierile de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului și Avocatului Poporului, rapoartele întocmite de judecătorul-raportor, susținerile părților prezente, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și dispozițiile
Legii nr. 47/1992 , reține următoarele:
Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, ale art. 1 alin. (2), ale
art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate ridicată.
Obiectul excepției îl constituie prevederile
art. 18 și 21 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999
privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată prin
Legea nr. 241/2001 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001.
Articolul 18
alin. (3) a fost modificat de articolul unic punctul 10 din
Legea nr. 241/2001 , astfel încât, în prezent, textele de lege criticate au următorul cuprins:
- Art. 18: "(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.
(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
(3) Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței.
(4) Exercitarea cu rea-credință a dreptului de preemțiune atrage răspunderea civilă a chiriașului pentru daunele cauzate proprietarului."
- Art. 21: "Dispozițiile art. 18-20 privind dreptul de preemțiune al chiriașului și dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile și în cazul în care proprietarul vinde locuința înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepția cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere."
În susținerea neconstituționalității acestor dispoziții legale, autorii excepției invocă încălcarea prevederilor constituționale cuprinse în art. 16 alin. (1) privind egalitatea cetățenilor în fața legii și a autorităților publice, art. 44 Dreptul de proprietate privată, art. 53 - Restrângerea exercițiului unor drepturi sau al unor libertăți, art. 57 Exercitarea drepturilor și a libertăților și în art. 136 alin. (5) referitoare la inviolabilitatea proprietății private.
Examinând excepția de neconstituționalitate invocată, Curtea constată următoarele:
Prevederile legale criticate reglementează dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței, în cazul în care proprietarul își manifestă voința de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii.
În scopul asigurării unei continuității a raporturilor locative și a protecției chiriașului, legiuitorul a instituit anumite condiții și termene pentru exercitarea dreptului de preemțiune, și anume irevocabilitatea ofertei de vânzare până la expirarea contractului de închiriere, cu posibilitatea prelungirii acestuia, și implicit a ofertei de vânzare, cu un an, și dreptul chiriașului de a se subroga cumpărătorului în cazul în care locuința este vândută înainte de expirarea contractului de închiriere, la un preț egal sau inferior celui oferit de chiriaș.
Autorii excepției susțin că în acest mod este încălcat dreptul de dispoziție al proprietarului, pe de o parte, prin termenul lung în care poate fi exercitat dreptul de preemțiune, respectiv cel puțin până la expirarea contractului de închiriere sau încă un an după această dată, și, pe de altă parte, printr-o limitare excesivă a posibilității titularului dreptului de proprietate de a dispune de bunul său, fiind încălcate în acest fel dispozițiile constituționale cu privire la protecția proprietății cuprinse în art. 44 și în art. 136 alin. (5).
Curtea constată că aceste susțineri nu sunt întemeiate, întrucât prin reglementarea dedusă controlului nu este încălcat dreptul de proprietate, ci sunt instituite anumite condiții pentru exercitarea acestuia, în conformitate cu dispozițiile art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituție, potrivit cărora conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege, și anume prin instituirea, în speță, a obligativității respectării dreptului de preemțiune.
De altfel, referitor la susținerea privind încălcarea dispozițiilor art. 53 din Constituție, se constată că nu se poate reține o restrângere a prerogativei dispoziției proprietarului, atât timp cât acesta nu este lipsit de posibilitatea de a negocia prețul vânzării și de a vinde imobilul unui terț care oferă un preț mai mare, deoarece atât dreptul de preemțiune, reglementat în
art. 18 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , cât și dreptul de subrogare al cumpărătorului, la care se referă art. 21 din același act normativ, sunt valabile numai la vânzarea locuinței către un terț la preț egal sau inferior ofertei cumpărătorului.
În acest sens s-a pronunțat Curtea și prin
Decizia nr. 398 din 5 octombrie 2004 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1.028 din 8 noiembrie 2004, soluție și considerente ce sunt valabile și în prezenta cauză.
În ceea ce privește invocarea încălcării dispozițiilor art. 16 alin. (1) din Constituție, aceasta nu este întemeiată, deoarece textul de lege criticat se aplică în mod egal tuturor persoanelor aflate în ipoteza normei legale, fără a institui privilegii sau discriminări pe considerente arbitrare.
Referitor la dispozițiile art. 57 - Exercitarea drepturilor și a libertăților, Curtea constată că acestea nu au relevanță în cauză.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al
art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,
CURTEA CONSTITUȚIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 18 și
art. 21 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999
privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Romeo Gigi Ispas în Dosarul nr. 24.384/3/2005 (3.607/2005) al Tribunalului București - Secția a V-a civilă și de Ileana Ruxandra Pescărașu în Dosarul nr. 2.946/3/2006 al aceleiași instanțe.
Definitivă și general obligatorie.
Pronunțată în ședința publică din data de 20 februarie 2007.
PREȘEDINTELE CURȚII CONSTITUȚIONALE, prof. univ. dr. IOAN VIDA Magistrat-asistent, Irina Loredana Gulie
Textul este prelucrat automat din sursa indicată; numerotarea și legăturile pot conține erori. Referințele subliniate duc la actele citate, așa cum au fost identificate de noi.