Decizia nr. 744/2015

Articolul 50

alin. (2) din Legea nr. 230/2007

creează o inegalitate între asociație și proprietar, întrucât acțiunea în justiție promovată de asociație este scutită de taxă de timbru, pe când acțiunea în justiție introdusă de proprietar este supusă timbrării.

Articolul 51

din Legea nr. 230/2007

încalcă dreptul de proprietate privată, deoarece se poate înscrie un privilegiu în registrul de publicitate imobiliară la simpla cerere a președintelui asociației de proprietari, pentru o sumă datorată cu titlu de restanță, care nu este cuprinsă într-un titlu executoriu. Arată că Normele metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007 , aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 , și, în special, art. 44 din aceste norme, sunt neconstituționale, deoarece preiau articolele menționate din

Legea nr. 230/2007

cu privire la care s-au formulat anterior criticile.

7. Judecătoria Buftea - Secția civilă apreciază că normele de lege criticate sunt conforme cu dispozițiile constituționale invocate de autor.

8. Potrivit prevederilor

art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

9. Avocatul Poporului apreciază, în esență, că dispozițiile de lege criticate sunt constituționale. În acest sens, consideră că, prin prevederile

Legii nr. 230/2007 , legiuitorul a instituit cadrul legal prin care asociațiile de proprietari au posibilitatea efectivă de a-și realiza scopul, și anume administrarea și gestionarea unei proprietăți comune, în concordanță cu dispozițiile art. 44 alin. (1) din Constituție. De asemenea, arată că prevederile art. 44 alin. (1) din Constituție, care consacră garantarea dreptului de proprietate privată, prevăd în teza a doua că atât limitele, cât și conținutul acestui drept "sunt stabilite prin lege". Rezultă în mod evident că limitele aduse prin lege dreptului de proprietate asupra părților destinate folosirii în comun de către toți proprietarii dintr-o clădire cu mai multe locuințe, sunt justificate constituțional prin asigurarea posibilității efective de administrare, folosire, întreținere și exploatare a imobilului în interesul tuturor proprietarilor de locuințe din acel imobil. Mai mult, în măsura în care textul de lege criticat prevede expres manifestarea acordului tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate, ca o condiție peremptorie a utilizării de către terți a spațiilor proprietate comună, nu operează nicio îngrădire a dreptului de proprietate al acestora.

10. Președinții celor două Camere ale Parlamentului și Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susținerile părții prezente, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și

Legea nr. 47/1992 , reține următoarele:

11. Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (2), ale

art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

12. În ceea ce privește obiectul excepției, Curtea observă că, potrivit notelor scrise ale autorului excepției, acesta a ridicat excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8, art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) [indicat din eroare ca fiind art. 29 lit. j)], art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) și

art. 51 din Legea nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și a Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007 , aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 . Instanța care a sesizat Curtea Constituțională, respectiv Judecătoria Buftea - Secția civilă, a reținut, atât în practicaua, cât și în dispozitivul încheierii de sesizare, că excepția de neconstituționalitate vizează dispozițiile art. 8, art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) [indicat din eroare ca fiind art. 29 lit. j)], art. 39, art. 41, art. 50 alin. (2) și

art. 51 din Legea nr. 230/2007 , fără a se pronunța în vreun fel asupra dispozițiilor

art. 49 din Legea nr. 230/2007

și asupra Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007 , aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 .

13. În jurisprudența sa, prin

Decizia nr. 1.227 din 20 septembrie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 17 din 10 ianuarie 2012, și

Decizia nr. 122 din 6 martie 2014 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 389 din 27 mai 2014, Curtea a statuat că, în cazul în care instanța de judecată sesizează Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a anumitor dispoziții din legi sau ordonanțe fără a se pronunța asupra altora, criticate în cadrul aceleiași excepții de neconstituționalitate, instanța de contencios constituțional va analiza excepția de neconstituționalitate astfel cum aceasta a fost ridicată de autorul său. Doar în ipoteza în care instanța judecătorească, prin dispozitivul hotărârii, consideră excepția referitoare la una sau unele dintre dispozițiile legale criticate ca fiind inadmisibilă, contrară prevederilor

art. 29 alin. (1), (2) sau (3) din Legea nr. 47/1992 , și respinge cererea de sesizare cu această motivare, Curtea Constituțională nu se va pronunța cu privire la această excepție. În această împrejurare, autorul are, potrivit

art. 29 alin. (5) din Legea nr. 47/1992 , posibilitatea atacării cu recurs la instanța imediat superioară, în termen de 48 de ore de la pronunțare, a soluției de respingere ca inadmisibilă a excepției de neconstituționalitate.

14. Față de cele expuse, având în vedere și notele scrise ale autorului excepției, Curtea constată că obiect al excepției de neconstituționalitate îl constituie dispozițiile art. 8 alin. (1), art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) și

art. 51 din Legea nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările și completările ulterioare, precum și a Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 43 din 18 ianuarie 2008, în ansamblul lor, și, în special, a dispozițiilor art. 44 din acestea.

15. Dispozițiile art. 8 alin. (1), art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 39, art. 41, art. 49, art. 50 alin. (2) și

art. 51 din Legea nr. 230/2007 , cu modificările și completările ulterioare, au următorul cuprins:

- Art. 8 alin. (1): "Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puțin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.";

- Art. 24 alin. (4): "Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.";

- Art. 30 alin. (1) lit. j): "(1) Comitetul executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, are următoarele atribuții: [...]

j) stabilește sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari pentru restanțele afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației de proprietari, conform prevederilor legale;";

- Art. 39: "Proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune.";

- Art. 41: "Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile legii.";

- Art. 49: "(1) Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.";

- Art. 50 alin. (2): "Acțiunea asociației de proprietari este scutită de taxă de timbru.";

- Art. 51: "(1) Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

(3) Operațiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) și (2) sunt scutite de taxă de timbru."

16. Autorul susține că dispozițiile de lege criticate contravin prevederilor constituționale ale art. 16 alin. (1) - Egalitatea în drepturi și art. 44 - Dreptul de proprietate privată.

17. Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea observă că, față de obiectul cauzei în care a fost invocată excepția de neconstituționalitate, respectiv obligarea autorului excepției la plata cheltuielilor de întreținere restante și neachitate, precum și a penalităților de întârziere, dispozițiile art. 8 alin. (1) referitor la cvorumul necesar pentru modificarea sau completarea statutului sau acordului de asociere, art. 39 privind condițiile utilizării de către terți a proprietății comune, art. 41 referitor la modul în care se vor face modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii și art. 51 privind instituirea unui privilegiu imobiliar cu rang prioritar din

Legea nr. 230/2007

nu au legătură cu soluționarea cauzei și, prin urmare, nu îndeplinesc condiția de admisibilitate prevăzută la

art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicată, excepția cu un atare obiect urmând a fi respinsă ca inadmisibilă.

18. Referitor la excepția de neconstituționalitate a Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 , în ansamblul lor, și, în special, a dispozițiilor art. 44 din acestea, reținem că, potrivit dispozițiilor

art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , obiect al controlului de constituționalitate pe calea excepției de neconstituționalitate îl pot constitui doar legile sau ordonanțele ori dispozițiile din legi sau ordonanțe, astfel că analiza constituționalității dispozițiilor din acte normative cu caracter secundar emise în executarea legii, așa cum sunt hotărârile Guvernului, nu intră în competența instanței de contencios constituțional, fiind inadmisibilă.

19. Față de cele menționate, excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8 alin. (1), art. 39, art. 41 și

art. 51 din Legea nr. 230/2007 , precum și a Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 , în ansamblul lor, și, în special, a dispozițiilor art. 44 din acestea este inadmisibilă.

20. Cât privește excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j) și

art. 49 din Legea nr. 230/2007 , prin raportare la prevederile constituționale ale art. 44, referitor la dreptul de proprietate privată, Curtea reține că, prin

Decizia nr. 726 din 16 decembrie 2014 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 163 din 9 martie 2015, a răspuns unor critici de neconstituționalitate identice celor din cauza de față, formulate de același autor, și a respins ca neîntemeiată excepția.

21. Astfel, Curtea a reținut că, în cazul unui imobil cu mai multe locuințe, proprietarii dețin, pe lângă dreptul de proprietate individuală asupra apartamentelor sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, și un drept de proprietate comună pe cote-părți, stabilă și forțată, asupra celorlalte spații dintr-un condominiu. Pornind de la această stare de coproprietate forțată asupra părților comune ale imobilului, precum și de la necesitatea reprezentării intereselor proprietarilor în raporturile cu terții furnizori de servicii, legiuitorul a reglementat posibilitatea înființării asociațiilor de proprietari, structuri asociative cu personalitate juridică ce au ca scop administrarea, folosirea, întreținerea și exploatarea imobilului în interesul tuturor proprietarilor. Astfel, din perspectiva scopului asociației, caracterul obligatoriu al hotărârii asociației de proprietari și pentru proprietarii care nu sunt membri, precum și posibilitatea de a se stabili un sistem propriu de penalizări reprezintă măsuri adecvate, necesare și care păstrează un just echilibru între interesul colectiv al proprietarilor și cel individual al fiecărui proprietar în parte.

22. De asemenea, Curtea a reținut că legiuitorul a permis stabilirea de către asociația de proprietari a unui sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, întrucât acesta instituie o măsură de protecție a proprietarilor care își plătesc la termen cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. În lipsa unei astfel de reglementări s-ar putea ajunge în situația ca aceștia să nu mai beneficieze de serviciile contractate cu terții ori să suporte penalitățile ce rezultă din neplata la termen a serviciilor de către alți proprietari. Ca atare, Curtea a reținut că această măsură sancționează, pe de o parte, comportamentul culpabil al proprietarilor, iar pe de altă parte, protejează colectivitatea fără a aduce atingere justului echilibru între interesele concurente.

23. Totodată, în ceea ce privește

art. 50 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 , Curtea a observat că scutirea de la plata taxei de timbru reprezintă o facilitate fiscală acordată de legiuitor asociațiilor de proprietari, numai cu privire la acțiunile ce decurg din neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Instituirea unor excepții de la regula generală a plății taxei judiciare de timbru, constând în scutiri de la plata acesteia, nu este însă contrară prevederilor art. 16 din Legea fundamentală, deoarece atât obligația de plată a taxelor judiciare de timbru, cât și excepțiile stabilite de lege se aplică deopotrivă tuturor cetățenilor aflați în situații identice, precum și tuturor litigiilor de aceeași natură.

24. Întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură să determine reconsiderarea jurisprudenței Curții Constituționale, atât soluția, cât și considerentele cuprinse în decizia menționată își păstrează valabilitatea și în cauza de față.

25. Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

1. Respinge, ca inadmisibilă, excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 8 alin. (1), art. 39, art. 41 și

art. 51 din Legea nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și a Normelor metodologice de aplicare a

Legii nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 1.588/2007 , în ansamblul lor, și, în special, a prevederilor art. 44 din acestea, excepție ridicată de Stelian Simion în Dosarul nr. 8.412/94/2013 al Judecătoriei Buftea - Secția civilă.

2. Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de același autor în dosarul aceleiași instanțe și constată că prevederile art. 24 alin. (4), art. 30 alin. (1) lit. j), art. 49 și

art. 50 alin. (2) din Legea nr. 230/2007

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Buftea - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 3 noiembrie 2015.