Instrucțiunile din 8 iulie 2003

Capitolul I 1. Dispoziții generale

1.1. Prezentele instrucțiuni se vor aplica vânzării de terenuri și/sau clădiri agenților economici de către autoritățile publice. Termenul autoritate publică include toate agențiile guvernamentale, autoritățile administrației publice centrale sau locale și alte organizații publice.

1.2. Prezentele instrucțiuni se aplică vânzării de terenuri și/sau clădiri din domeniul privat al statului, județului, orașului sau comunei și nu sunt aplicabile cazurilor în care autoritățile publice dau spre închiriere sau leasing terenuri și/sau clădiri.

Capitolul II 2. Principii

2.1. Vânzarea prin intermediul unei proceduri de oferta necondiționată

2.1.1. Vânzarea de terenuri și/sau clădiri în cadrul unei proceduri de oferta deschisă și necondiționată, care a făcut obiectul unei publicitati și care are aparenta unei vânzări publice în cadrul căreia se accepta cea mai buna sau unica oferta, se face prin definiție, la valoarea pieței, și, în consecința, nu reprezintă ajutor de stat.

2.1.2. Este irelevant ca o evaluare diferita a terenului și/sau clădirii a fost efectuată anterior procedurii de oferta necondiționată, de exemplu în scopuri contabile sau pentru a se stabili o valoare de licitare inițială minimala.

2.1.3. O oferta a făcut obiectul unei publicitati atunci când este facuta publică în mod repetat, pe o perioadă rezonabil de îndelungată (doua luni sau mai mult), în ziarele de difuzare naționala, revistele de proprietăți imobiliare sau alte publicații specifice și prin intermediul agenților imobiliari, adresandu-se unei arii largi de potențiali cumpărători.

2.1.4. Oferta de vânzare de terenuri și/sau clădiri, care, datorită valorii ridicate a acestora sau altor caracteristici, ar putea sa atragă investitorii care operează la scara europeană sau internationala, va fi publicată în periodice de circulație internationala. O asemenea oferta ar trebui, de asemenea, să fie facuta cunoscută prin intermediul agenților imobiliari care se adresează clienților din Europa sau de pe plan internațional.

2.1.5. O oferta este necondiționată atunci când un cumpărător este, în general, liber sa achizitioneze terenul și/sau clădirea și să le utilizeze în interes propriu. Pot fi impuse restrictii pentru a se preveni afectarea unui interes public general, pentru respectarea normelor de protecție a mediului sau pentru a se evita ofertele cu scop pur speculativ. Restricțiile referitoare la planurile urbane și regionale impuse proprietarilor, în conformitate cu legislația naționala privind folosirea terenurilor și/sau clădirilor, nu afectează natura necondiționată a unei oferte.

2.1.6. Dacă exista o condiție privind vânzarea, conform căreia viitorul proprietar trebuie să-și asume obligații specifice (altele decât cele care rezultă din legislația naționala, dintr-o decizie a autorităților publice sau din obligații legate de protecția și conservarea generală a mediului și de sănătatea publică) în beneficiul autorităților publice sau în interesul public general, oferta trebuie privită ca "necondiționată" conform pct. 2.1.5 doar dacă potențiali cumpărători trebuie și au posibilitatea sa îndeplinească respectivele obligații, chiar dacă exercita sau nu o activitate economică și oricare ar fi natura acesteia.

2.2. Vânzarea încheiată în urma altei proceduri decât cea de oferta necondiționată. Evaluarea de către un expert independent

2.2.1. Dacă autoritățile publice nu intenționează sa apeleze la o procedură similară celei descrise la pct. 2.1, trebuie efectuată o evaluare de către unul sau mai mulți experți independenți, înainte de negocierea vânzării, pentru a se stabili valoarea de piața, pe baza indicatorilor de piața general acceptați și a criteriilor de evaluare general admise. Prin urmare, prețul pieței astfel stabilit este prețul minim de achizitionare care poate fi acceptat fără a se acordă un ajutor de stat.

2.2.2. Un expert însărcinat cu evaluarea bunurilor este o persoană care se bucura de o buna reputație și care:

a) poseda o diploma corespunzătoare, eliberata de un centru de formare recunoscut oficial, sau un titlu universitar echivalent;

b) are experienta și competența necesare în evaluarea terenurilor și/sau clădirilor cu localizarea și de categoria bunurilor respective.

Dacă nu exista titluri universitare potrivite, expertul însărcinat cu evaluarea bunurilor trebuie să fie membru al unei organizații recunoscute profesional care are în sarcina evaluarea terenurilor, clădirilor și:

a) este numit de instanțele sau organele jurisdicționale competente; sau

b) deține un atestat de specialitate și un nivel suficient de pregătire având cel puțin 3 ani de experienta practica postcalificare în evaluarea terenurilor și/sau clădirilor.

2.2.3. Expertul trebuie să fie independent în îndeplinirea obligațiilor sale, adică autoritățile publice nu sunt abilitate sa emita ordine care privesc rezultatele evaluării. Organismele publice de evaluare și funcționarii publici sau alți angajați ai acestora sunt considerați independenți doar în măsura în care este efectiv exclus ca evaluarile lor să fie influentate de o maniera abuzivă.

2.2.4. Valoarea de piața semnifica prețul la care terenul și/sau clădirea ar putea fi vândute, la data evaluării, prin contract privat încheiat între un vânzător decizand liber și un cumpărător independent, înțeles fiind ca bunul a făcut obiectul unei oferte publice, condițiile pieței permit o vânzare în condiții normale și ca termenul disponibil pentru negocierea vânzării este normal, având în vedere natura bunului.

2.3. Aplicarea marjei de 5%

2.3.1. Dacă, după încercări rezonabile pentru a vinde terenul și/sau clădirea la valoarea de piața, se dovedește ca prețul fixat de evaluator nu poate fi obținut, prețul terenurilor și/sau clădirilor poate fi diminuat cu până la 5%, diminuare care poate fi considerată a fi justificată de condițiile pieței. Dacă, după o perioadă rezonabila, se dovedește ca terenurile și/sau clădirile în cauza nu pot fi vândute la prețul fixat de evaluator, diminuat cu 5%, o noua evaluare poate fi realizată, iar pentru aceasta se va tine cont de experienta dobandita anterior de către expert și de ofertele primite până la acea data.

2.4. Obligații specifice

2.4.1. Vânzarea de terenuri și/sau clădiri poate fi prevăzută, pentru interesul general, cu obligații specifice legate de terenurile și/sau clădirile respective, iar nu de persoana cumpărătorului sau de activitățile sale economice, sub condiția ca oricare potențial cumpărător să fie ținut de ele și, în principiu, să fie în măsura să-și asume asemenea obligații, indiferent ca el exercita sau nu o activitate economică, oricare ar fi natura acesteia.

2.4.2. Inconvenientele economice inerente obligațiilor specifice trebuie să fie evaluate distinct de experți independenți și pot fi deduse din prețul de cumpărare. Obligațiile pe care cumpărătorul și le asuma, cel puțin parțial, în propriul sau interes trebuie să fie evaluate ținându-se seama de faptul ca pot constitui un avantaj cum ar fi: publicitate, sponsorizare sportiva și culturală, imagine, ameliorare a ambientului cumpărătorului sau cu privire la activitățile de agrement pentru personalul acestuia.

2.4.3. Sarcinile economice aferente obligațiilor care, potrivit dreptului comun, se aplică tuturor proprietarilor funciari nu trebuie să fie deduse din prețul de cumpărare. Astfel de sarcini pot fi: îngrijirea și întreținerea terenurilor și/sau a clădirilor ori plata de taxe și cheltuieli similare.

2.5. Costuri suportate de autoritatea publică

2.5.1. Costurile inițiale suportate de autoritatea publică cu dobândirea terenului și/sau clădirii constituie un parametru al valorii de piața, dacă nu a trecut o perioadă semnificativă între data achiziției și cea a vânzării terenului și/sau clădirii în cauza.

2.5.2. În principiu, valoarea de piața nu trebuie să fie fixată sub costurile inițiale o perioadă de cel puțin 3 ani după achiziția terenului și/sau clădirii, în afară de cazul în care expertul independent constata expres un recul general al valorii de circulație a terenurilor și/sau clădirilor pe piața în cauza.

Capitolul III 3. Notificarea

3.1. În vederea stabilirii existenței unui ajutor de stat, cat și a modului în care acesta afectează acordurile internaționale la care România este parte, furnizorii ajutorului de stat trebuie să notifice Consiliului Concurentei următoarele tranzacții:

a) orice vânzare care nu a fost încheiată pe baza unei proceduri de oferta deschisă și necondiționată, cuprinzând/prevăzând vânzarea către cel mai bun ofertant sau către unicul ofertant;

b) orice vânzare care a avut loc în lipsa unei asemenea proceduri, la o valoare inferioară celei de pe piața, asa cum a fost stabilită de experți independenți.

Capitolul IV 4. Plângeri

4.1. Atunci când Consiliul Concurentei primește o plângere sau o sesizare din partea unui terț, care se referă la existenta unui element de ajutor de stat într-un acord de vânzare de terenuri și/sau clădiri de către autoritățile publice, acesta va stabili ca ajutorul de stat nu este implicat, dacă, în urma analizarii informațiilor comunicate de către furnizorii ajutorului de stat, constata ca regulile prevăzute la cap. II au fost respectate.

Capitolul V Dispoziții finale

5. Condiții pentru aplicarea prezentelor instrucțiuni

5.1. Dispozițiile prezentelor instrucțiuni se vor aplica în conformitate cu Regulamentul privind forma, conținutul și alte detalii ale notificării unui ajutor de stat și cu Regulamentul privind pragul minim al ajutorului de stat care nu cade sub incidența obligației de notificare, puse în aplicare prin

Ordinul președintelui Consiliului Concurentei nr. 27/2000 .

6. Ajutorul de stat care nu intra sub incidența prezentelor instrucțiuni

6.1. Prezentele instrucțiuni se aplică ajutoarelor de stat acordate pentru vânzarea de terenuri și clădiri de către autoritățile publice, notificate după intrarea în vigoare a acestor instrucțiuni, precum și atunci când ajutoarele de stat au fost notificate înainte de intrarea lor în vigoare, dar decizia Consiliului Concurentei este ulterioară acestei date sau Consiliul Concurentei nu a emis încă o decizie.

7. Punerea în aplicare

7.1. Prezentele instrucțiuni se adoptă prin ordin al președintelui Consiliului Concurentei și intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.

---------------