Decizia nr. 1493/2011

Articolul 18

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. b), chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea locuinței.

(2) Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere, în temeiul și cu respectarea condițiilor prevăzute de prezenta ordonanță de urgență, ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.

(3) Dacă chiriașul notifică proprietarului intenția de a cumpăra locuința, sub condiția obținerii unui împrumut pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a perfectat, chiriașul pierde dreptul de preemțiune la cumpărarea locuinței.";

-

Articolul 14

alin. (2) lit. b) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive: [...]

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;".

În opinia autorului excepției de neconstituționalitate, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 16 - Egalitatea în drepturi și art. 21 - Accesul liber la justiție.

Ulterior sesizării Curții, prevederile art. 14 alin. (2) lit. b) și ale

art. 18 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

au fost abrogate prin

art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011

pentru punerea în aplicare a

Legii nr. 287/2009

privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea observă că, în ceea ce privește constituționalitatea prevederilor

art. 317 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă, prin Decizia nr. 1.452 din 5 noiembrie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 877 din 16 decembrie 2009, instanța constituțională s-a mai pronunțat și a reținut că prevederile art. 317 din Codul de procedură civilă nu au în vedere hotărârile judecătorești susceptibile de a fi atacate pe căile ordinare de atac, care oferă părților cadrul procesual adecvat în care să își poată exercita, cu diligență, drepturile procesuale de pe poziții de egalitate, ci se referă la hotărârile irevocabile, împotriva cărora mai pot fi exercitate doar căile extraordinare de atac, cum este cazul contestației în anulare. Legiuitorul a prevăzut cazurile în care poate fi atacată o hotărâre irevocabilă pe calea contestației în anulare tocmai pentru a garanta echitatea actului de justiție și pentru a-l pune pe justițiabilul care nu a putut invoca, din motive, desigur, neimputabile lui, nelegalitatea citării într-o situație egală cu cel care a invocat aceste motive în apel sau în recurs, cu intenția de a crea un tratament juridic egal între aceștia.

De asemenea, Curtea a mai reținut că, odată invocate pe calea apelului sau a recursului, aceste motive urmează a fi cenzurate de către instanță, care se va pronunța asupra lor, astfel încât nepronunțarea asupra acestor motive în faza recursului dă posibilitatea părții interesate să le invoce în cadrul contestației în anulare, potrivit art. 317 alin. 2 din Codul de procedură civilă. Din moment ce partea a putut invoca aceste motive pe calea apelului sau a recursului, ar fi de prisos să i se mai acorde încă o dată această posibilitate pe calea contestației în anulare.

Întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură să determine reconsiderarea jurisprudenței Curții Constituționale, atât soluția, cât și considerentele cuprinse în aceste decizii își păstrează valabilitatea și în cauza de față.

În ceea ce privește excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 14 alin. (2) lit. b) și ale

art. 18 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , prin

Decizia nr. 766 din 15 iunie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, Curtea a stabilit că sintagma "în vigoare" din cuprinsul dispozițiilor art. 29 alin. (1) și ale

art. 31 alin. (1) din Legea nr. 47/1992

privind organizarea și funcționarea Curții Constituționale, republicată, este constituțională în măsura în care se interpretează în sensul că sunt supuse controlului de constituționalitate și legile sau ordonanțele ori dispozițiile din legi sau din ordonanțe ale căror efecte juridice continuă să se producă și după ieșirea lor din vigoare.

Curtea constată că efectele juridice ale normelor supuse controlului de constituționalitate continuă să se producă și în prezent, în virtutea principiului "tempus regit actum", astfel că urmează a se pronunța asupra constituționalității lor.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea constată că textele de lege criticate au mai fost supuse controlului de constituționalitate, prilej cu care s-a statuat că acestea nu contravin normelor constituționale de referință. Astfel, prin

Decizia nr. 130 din 20 februarie 2007 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 174 din 13 martie 2007, sau prin

Decizia nr. 240 din 19 februarie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 219 din 6 aprilie 2009, Curtea a statuat că prevederile legale criticate reglementează dreptul de preemțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței, în cazul în care proprietarul își manifestă voința de a o vinde înainte de expirarea termenului închirierii.

În scopul asigurării unei continuității a raporturilor locative și a protecției chiriașului, legiuitorul a instituit anumite condiții și termene pentru exercitarea dreptului de preemțiune, și anume irevocabilitatea ofertei de vânzare până la expirarea contractului de închiriere, cu posibilitatea prelungirii acestuia și, implicit, a ofertei de vânzare cu un an, și dreptul chiriașului de a se subroga cumpărătorului în cazul în care locuința este vândută înainte de expirarea contractului de închiriere, la un preț egal sau inferior celui oferit de chiriaș.

De altfel, protecția temporară a chiriașilor, inclusiv în condițiile retrocedării imobilelor către foștii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanței, se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere și crearea unor garanții împotriva unei evacuări abuzive, precum și a unui drept de preempțiune în cazul în care proprietarul intenționează să vândă locuința.

Rațiunile care au stat la baza adoptării soluției anterioare își păstrează valabilitatea și în prezenta cauză, astfel încât aceasta se impune a fi menținută.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii:

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 317 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă și ale art. 18 coroborate cu

art. 14 alin. (2) lit. b) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Fundația Pro Women din Iași în Dosarul nr. 52/45/2010 al Curții de Apel Iași - Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 15 noiembrie 2011.