Decizia nr. 141/2011

Articolul 2

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "Contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul

Legii nr. 17/1994 , pentru suprafețele cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriașilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.";

-

Articolul 7

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.";

-

Articolul 10

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) În vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

(2) Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat că comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.

(3) În cazul în care chiriașul sau fostul chiriaș comunică proprietarului că nu cere să încheie un nou contract de închiriere, acesta este obligat să îi predea proprietarului locuința pe bază de proces-verbal, în termen de cel mult 60 de zile de la data notificării prevăzute la alin. (1). Nepredarea locuinței înăuntrul acestui termen îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.";

-

Articolul 11

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.

(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor-interese, pe calea ordonanței președințiale.";

-

Articolul 13

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică:

a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriași cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7;

b) în cazul contractelor de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe proprietate particulară, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menționați în contract sunt proprietari ai unei locuințe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuință corespunzătoare, după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate. Fac excepție contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menționați în contract au redobândit, ca foști proprietari sau moștenitori ai acestora, locuințe care sunt efectiv ocupate de chiriași persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituție publică;

c) chiriașului care refuză să preia în folosință o altă locuință pusă la dispoziție, în condițiile prezentei ordonanțe de urgență, de fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia ori de autoritățile publice locale;

d) în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriașilor cărora li s-a notificat să încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul, potrivit

Legii nr. 17/1994 ,

Legii nr. 112/1995

sau

Legii nr. 114/1996 , republicată, cu modificările și completările ulterioare;

e) în cazul litigiilor dintre proprietar și chiriaș având ca obiect schimbul de locuințe;

f) în cazul chiriașilor care au subînchiriat locuința fără consimțământul scris al proprietarului;

g) în cazul chiriașilor care au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale;

h) chiriașului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părți din acestea;

i) chiriașului care are un comportament ce face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței;

j) chiriașilor rezidenți în străinătate care, fără a fi detașați, nu au mai folosit locuința mai mult de un an fără întrerupere.";

-

Articolul 14

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:

a) locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România;

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).

(3) Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.

(5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința.";

-

Articolul 23

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) Proprietarii au dreptul să ceară și să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință pe calea unui schimb obligatoriu.

(2) Pentru aceasta proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului, cu contract de închiriere, un alt spațiu cu destinația de locuință în aceeași localitate sau într-o altă localitate cu acordul chiriașului, cu asigurarea exigențelor minimale prevăzute în anexa nr. 1 la

Legea nr. 114/1996 , republicată, cu modificările și completările ulterioare.

(3) Dacă locuința oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul inițial.";

-

Articolul 23

din Legea nr. 114/1996 : "În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual."

În opinia autorului excepției de neconstituționalitate, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor cuprinse în art. 4 privind unitatea poporului și egalitatea între cetățeni, art. 11 alin. (1) privind dreptul internațional și dreptul intern, art. 16 alin. (1) privind egalitatea în fața legii și a autorităților publice, art. 20 referitoare la tratatele internaționale privind drepturile omului, art. 24 alin. (1) privind dreptul la apărare, art. 27 alin. (1) privind inviolabilitatea domiciliului, art. 44 alin. (1) și (7) privind dreptul de proprietate și art. 57 privind exercitarea drepturilor și a libertăților din Constituție, precum și art. 25 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că s-a mai pronunțat asupra dispozițiilor legale criticate, prin raportare la critici similare, constatând că sunt constituționale.

Astfel, în ceea ce privește dispozițiile

art. 110 alin. 1 și 3 din Codul de procedură civilă, prin Decizia nr. 528 din 13 mai 2008 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 518 din 9 iulie 2008, Curtea a reținut că posibilitatea proprietarului de a-și manifesta voința, înainte de împlinirea termenului, privind încetarea raporturilor de locațiune la termenul pentru care a fost încheiat contractul nu îl prejudiciază pe locatar, având în vedere că acesta are în continuare folosința imobilului până la expirarea termenului, dacă locațiunea este încheiată în condițiile legii.

Curtea a mai reținut că legiuitorul a prevăzut însă posibilitatea proprietarului de a cere încetarea raporturilor de locațiune, dacă existența acestora ar duce la producerea unor pagube pentru proprietar înainte de expirarea termenului contractului.

De asemenea, prin

Decizia nr. 88 din 4 mai 2000 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 389 din 21 august 2000,

Decizia nr. 97 din 18 mai 2000 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 512 din 19 octombrie 2000,

Decizia nr. 224 din 7 decembrie 1999 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 76 din 21 februarie 2000,

Decizia nr. 139 din 8 mai 2001 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 330 din 20 iunie 2001,

Decizia nr. 22 din 20 ianuarie 2005 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 152 din 21 februarie 2005, și

Decizia nr. 157 din 22 aprilie 2003 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 411 din 12 iunie 2003, Curtea s-a pronunțat asupra

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , în ansamblul său, precum și asupra unora dintre articolele ei, printre care și textele criticate în cauza de față.

În aceste decizii, Curtea a decis că măsurile de protecție a chiriașilor, instituite prin

Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , își au temeiul constituțional în art. 47 alin. (1) și în cele ale art. 135 alin. (2) lit. f) din Constituție, finalitatea acestei ordonanțe de urgență fiind aceea de a reglementa raporturile dintre chiriași și proprietari, de a oferi soluții juridice situațiilor litigioase ivite în procesul aplicării

Legii nr. 112/1995 , prin utilizarea unor mijloace juridice, asigurându-se totodată posibilitatea pentru proprietar de valorificare a atributelor dreptului său de proprietate și, în același timp, protecția chiriașilor împotriva unor eventuale abuzuri.

Cu privire la conținutul noțiunii "nivel de trai decent", Curtea a reținut că acesta nu este definit de Constituție, dar el trebuie examinat în raport cu situațiile avute în vedere de legiuitor, precum și în funcție de reglementările internaționale privind drepturile omului, obligatorii în temeiul art. 11 și 20 din Constituție. În acest sens, potrivit art. 25 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai corespunzător cuprinde printre altele și dreptul la locuință. În același sens, art. 11 din Pactul internațional cu privire la drepturile economice, sociale și culturale, prevăzând obligația statelor de a recunoaște dreptul oricărei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea însăși și familia sa, se referă, în mod expres, și la locuință. Astfel că legiuitorul, dând curs acestor dispoziții, este îndreptățit, stabilind conținutul și limitele dreptului de proprietate, să țină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci și de cele ale chiriașilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuință, realizând un echilibru între cele două comandamente constituționale.

Referitor la dispozițiile

art. 23 din Legea locuinței nr. 114/1996 , prin

Decizia nr. 136 din 5 februarie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 295 din 6 mai 2009, Curtea a statuat că, "potrivit prevederilor art. 23, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual. Așadar, dacă pentru contractele în cauză nu a operat prorogarea legală, la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosință al chiriașului, instanța urmând să dispună evacuarea lui.

Reînnoirea contractului de închiriere ar fi putut interveni numai prin convenția părților, înțelegerea lor în acest sens putând fi expresă sau tacită, aceasta din urmă rezultând din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă relocațiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial.

Prin urmare, prevederile de lege criticate, reglementând un caz de încetare a contractului de locațiune prin voința părților, nu pot fi contrare dispozițiilor constituționale".

Curtea Constituțională mai reține că în jurisprudența sa, de exemplu în

Decizia nr. 42 din 4 februarie 2003 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 226 din 3 aprilie 2003 și în

Decizia nr. 136 din 5 februarie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 295 din 6 mai 2009, a statuat că reglementarea contractului de închiriere nu privește regimul proprietății.

Întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură să determine schimbarea jurisprudenței Curții, atât soluția pronunțată prin deciziile menționate, cât și considerentele acestora sunt valabile și în prezenta cauză.

Pentru motivele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 110 alin. 1 și 3 din Codul de procedură civilă,

art. 2, 7, 10, 11, 13, 14 și 23 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe și ale

art. 23 din Legea locuinței nr. 114/1996 , excepție ridicată de Mariana Șchiopu în Dosarul nr. 9.895/105/2006 al Curții de Apel Ploiești - Secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 8 februarie 2011.